RIFORMA DEL CATASTO: Cosa cambierà nei prossimi 5 anni


Riforma del catasto: Cosa cambierà nei prossimi 5 anni – elementi per l’attuazione della revisione del catasto dei fabbricati

Al fine di dare un contributo fattivo ai lavori di attuazione della riforma del catasto, Abi, Ance, Ania, Casartigiani, Cia, Cna, Coldiretti, Confagricoltura, Confartigianato, Confcommercio, Confedilizia, Confesercenti, Confindustria, Fiap, Fimaa, hanno istituito una commissione di coordinamento nazionale con il compito di elaborare proposte per un’equa attuazione della riforma.

La materia del catasto tocca la “carne viva” dei contribuenti, a maggior ragione in un settore – quello immobiliare – già gravato da una tassazione eccessiva e comunque controversa. L’obiettivo delle suddette associazioni, a livello nazionale e provinciale, è di evitare l’attribuzione di valori estimativi superiori a quelli di mercato e di preservare l’invarianza di gettito, non solo come generica petizione di principio, ma come dato effettivo. I Governi saranno periodicamente chiamati a dimostrare, davanti alle Commissioni parlamentari, il rispetto della legge delega.

La commissione interassociativa provinciale, coordinata dall’Avv. Raffaele Specchi, Presidente di Confedilizia Siracusa, si è insediata il 27 gennaio u.s. ed ha tra i suoi obiettivi quello di raccogliere i dati del nostro territorio sul mercato immobiliare, da confrontare con i valori e i redditi che elaborerà l’Agenzia delle Entrate. Lo scopo comune è quello di utilizzare tutte le informazioni, conoscenze ed esperienze che ciascuna organizzazione possiede in relazione al singolo settore di propria competenza, pervenendo così all’acquisizione di una consistente e qualificata quantità di dati e di documenti per ogni possibile tipologia di immobile oggetto della revisione catastale (abitazioni, uffici, studi, negozi, botteghe artigianali, laboratori, magazzini, opifici industriali, ecc.).  il coordinatore Avv. Raffaele Specchi

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RIFORMA DEL CATASTO: Cosa cambierà nei prossimi 5 anni – elementi per l’attuazione della revisione del catasto dei fabbricati

RIUNIONE TECNICA AGENZIA ENTRATE – COORDINAMENTO NAZIONALE INTERASSOCIATIVO CATASTO (ABI, ANCE, ANIA, CASARTIGIANI, CIA, CNA, COLDIRETTI, CONFAGRICOLTURA, CONFARTIGIANATO, CONFCOMMERCIO-FIMAA, CONFEDILIZIA, CONFESERCENTI, CONFINDUSTRIA E FIAIP) 23 GENNAIO 2015


 

 

1. Cosa valuterà il nuovo sistema catastale?

Il nuovo Catasto valuterà il valore patrimoniale e il reddito lordo di ogni unità immobiliare. Una rivoluzione copernicana: il Catasto italiano è sempre stato un Catasto dei redditi, ora diventa anche un catasto dei valori patrimoniali. Il valore patrimoniale dovrà riferirsi, in base alla legge delega, a un valore normale che assume come riferimento approssimativo i valori medi ordinari espressi dal mercato nel triennio 2012-2014 (laddove il decreto legislativo di attuazione della riforma venisse approvato nel 2015). E’ noto, tuttavia, che non per tutti i beni esiste un mercato sufficientemente ampio da poter esprimere valori medi ordinari di mercato. In questo caso, il valore è tratto da altri elementi (principalmente dal costo di costruzione deprezzato). Le unità immobiliari saranno classificate secondo la loro destinazione d’uso e, qualora definite ordinarie, secondo l’ambito territoriale di appartenenza. Le destinazioni d’uso si divideranno in due gruppi: ordinarie (O) e speciali (S), in cui sono obbligate ad iscriversi o sono già iscritte le unità immobiliari produttive di reddito. La suddivisione sarà in relazione, principalmente, ai sistemi di valutazione prevalentemente adottati: funzioni statistiche nel caso delle ordinarie, stime dirette nel caso delle speciali. Sarà inoltre introdotto, per ragioni di coordinamento normativo, un ulteriore gruppo (gruppo I), in cui sono iscrivibili senza attribuzione di valore e rendita le unità immobiliari improduttive. Queste rappresentano le attuali categorie F disciplinate dal DM n. 28 del 1998. Le destinazioni ordinarie saranno distinte in 8 categorie catastali, in luogo delle attuali 261 e saranno:

 

CATEGORIE GRUPPO O

O/1 – Abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui

O/2 – Abitazioni in fabbricati residenziali unifamiliari, plurifamiliari isolati o a schiera

O/3 – Abitazioni tipiche dei luoghi O/4 – Uffici, studi e laboratori professionali

O/5 – Cantine, soffitte e simili

O/6 – Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli

O/7 – Negozi, laboratori artigianali e locali assimilabili

O/8 – Magazzini, locali da deposito e tettoie

La consistente riduzione del numero complessivo delle categorie ordinarie dipende dai seguenti motivi: ― le mutate condizioni economiche, sociali e urbanistiche rispetto al passato; ― le conseguenti diverse utilizzazioni degli immobili rispetto all’epoca di impianto dell’attuale sistema; ― il mutamento del sistema di valutazione catastale che, da un lato, consente l’accorpamento di talune delle vigenti categorie catastali (si pensi, ad esempio, al caso delle abitazioni) e, dall’altro, rende più appropriato il censimento in nuove categorie speciali di talune tipologie di immobili che il sistema attuale qualifica come ordinarie. A quest’ultimo riguardo, molte categorie dell’attuale Gruppo B, oltre ai Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici (categoria A/9), ai Fabbricati e locali per esercizi sportivi (categoria C/4), agli Stabilimenti balneari e di acque curative (categoria C/5), sono strutturalmente speciali. Diversamente dalle ordinarie, per le categorie speciali, di seguito indicate, si è ritenuto opportuno proporre una classificazione non solo molto differente rispetto al vigente quadro di qualificazione, ma nettamente più dettagliata.

CATEGORIE GRUPPO S

S/1 Immobili unitamente ai connessi impianti per la produzione e trasformazione di energia

S/2 Immobili unitamente ai connessi impianti destinati ad attività estrattiva

S/3 Immobili unitamente ai connessi impianti destinati all’industria manifatturiera

S/4 Immobili unitamente ai connessi impianti per la logistica

S/5 Immobili unitamente ai connessi impianti ambientali

S/6 Immobili per attività direzionali

S/7 Immobili per attività commerciali

S/8 Immobili per l’istruzione

S/9 Immobili per l’attività dei servizi di alloggio

S/10 Immobili per attività creative, artistiche e di intrattenimento

S/11 Immobili unitamente ai connessi impianti sportivi, porti e aeroporti turistici o per voli non di linea

S/12 Immobili per sanità e assistenza sociale

S/13 Immobili militari e per la Pubblica Sicurezza e edifici di pena e di rieducazione

S/14 Immobili strumentali all’esercizio dell’attività agricola

S/15 Unità immobiliari residenziali e non residenziali non qualificabili nelle categorie ordinarie per la presenza di caratteristiche particolari

S/16 Costruzioni sospese o galleggianti stabilmente assicurate o collegate al suolo

S/17 Ripetitori di segnali audiovisivi e telefonici e di dati

S/18 Immobili speciali d’interesse pubblico

 

Le categorie da S/1 a S/17 sostituiscono le 10 categorie speciali dell’attuale Gruppo D e le 7 categorie dell’attuale Gruppo B, mentre le 8 categorie dell’attuale Gruppo E sono ricondotte alla S/18. Oltre a ridenominare e ricomporre le categorie speciali nelle 18 sopra elencate, ciascuna categoria “S” sarà poi suddivisa in altre sottocategorie per un totale di 79.

La classificazione di ogni categoria e sottocategoria si avvale di specifiche declaratorie da inserire nell’allegato tecnico. Questa novità dipende strettamente dalla volontà di rivedere complessivamente le modalità operative seguite nella “stima diretta” delle categorie D nella storia del catasto italiano. Un punto importante è, infatti, comprendere quando un bene si differenzia dall’altro in misura tale che solo una sua strutturale modifica lo rende idoneo per altri e diversi utilizzi.

Due esempi soltanto per comprendere il significato delle categorie e delle sottocategorie:

SOTTOCATEGORIE PER LA CATEGORIA S/1

S/1 – Immobili unitamente ai connessi impianti per la produzione e trasformazione di energia S/1-01 – Centrali termoelettriche

S/1-02 – Centrali idroelettriche

S/1-03 – Centrali eoliche S/1-04 – Centrali fotovoltaiche

S/1-05 – Altre centrali per la produzione di energia da fonti rinnovabili

S/1-06 – Termovalorizzatori S/1-07 – Stazioni di trasformazione elettrica AAT/AT e AT/MT

S/1-08 – Cabine di trasformazione elettrica MT/BT SOTTOCATEGORIE PER LA CATEGORIA S/7 S/7 – Immobili per attività commerciali

S/7-01 – Centri commerciali

S/7-02 – Immobili destinati a grande distribuzione organizzata in edifici autonomi

S/7-03 – Immobili destinati al commercio all’ingrosso o al dettaglio non classificabili in categoria ordinaria

S/7-04 – Immobili destinati ad attività fieristiche

S/7-05 – Autorimesse pluripiano e autosilos

S/7-06 – Autofficine meccaniche e carrozzerie ubicate in fabbricati industriali e autolavaggi

L’ipotesi alla base di una tale classificazione è che il passaggio da una categoria all’altra implica necessariamente una ristrutturazione del bene e quindi una nuova valutazione. La specializzazione del bene diviene rilevante ai fini della valutazione anche limitatamente alla parte impiantistica. E’ evidente che, dovendo agire per stima diretta, la classificazione ha apparentemente minore importanza. In realtà, proprio una più accurata distinzione tra i beni permette di individuare astrattamente regole e schemi di valutazione idonei e specifici per ciascuna sottocategoria. Inoltre, ha il vantaggio di consentire la costituzione di un più efficace sistema informativo sulle categorie speciali, anche dal punto di vista dell’analisi del mercato immobiliare.

Il passaggio dalle categorie vigenti a quelle proposte nel nuovo quadro di qualificazione avverrà in via preliminare mediante tabelle di correlazione e regole automatiche (o semiautomatiche). Ciò riguarderà in particolare le categorie del gruppo O; diversamente, per quelle del gruppo S, la nuova qualificazione dovrà essere effettuata necessariamente analizzando le informazioni disponibili per ciascuna unità immobiliare e rappresenterà il primo contenuto informativo raccolto dal più efficace sistema informativo. Si tratta quindi di una qualificazione preliminare che dovrà, in ogni caso, essere confermata all’atto della rilevazione delle caratteristiche dei beni o della loro stima diretta. Per gli ambiti territoriali, la cui rilevanza è specifica per le nuove categorie ordinarie (Gruppo O), è anzitutto stabilito che l’unità minima territoriale di riferimento deve essere la zona OMI, ovvero le zone mediante le quali l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia ha articolato ciascun Comune italiano e con riferimento alle quali elabora le quotazioni di mercato per le diverse tipologie di immobili. L’ambito territoriale di riferimento sarà composto da una o più zone OMI, appartenenti anche a comuni diversi, in relazione alla completezza del campione alla base delle analisi statistiche. La progressiva aggregazione di più zone OMI appartenenti ad uno stesso comune, o di più comuni appartenenti allo stesso ambito territoriale di competenza di una medesima commissione censuaria locale, è realizzata mediante una tecnica di raggruppamento gerarchico di tipo agglomerativo. Con riferimento a ciascuna categoria catastale ordinaria, o gruppo di categorie catastali ordinarie, la tecnica di raggruppamento gerarchico assume, quale riferimento per le misure di omogeneità dei raggruppamenti di zone OMI o dei raggruppamenti di comuni, le pertinenti quotazioni OMI medie, rispettivamente, di ciascuna zona OMI ovvero di ciascun comune. Attualmente è in ultimazione la revisione delle zone OMI (ferme al periodo 2004-2006), che prevede, ove necessario, la ridefinizione dei perimetri, la costituzione di un fascicolo istruttorio contenente i dati per zona e una revisione automatica dei perimetri ridefiniti per renderli coerenti con i confini delle particelle terreni. Ciò consentirà, di fatto, la piena integrazione delle zone OMI nella cartografia catastale. Per la definizione degli ambiti territoriali, quindi, non si prevede di procedere come è avvenuto nel 1998 mediante deliberazione dei Comuni (microzone catastali). Questa decisione dipende non solo dal fattore tempo anche se, si rammenta, all’epoca l’iniziale attuazione del D.P.R n. 138 del 1998 comportò quasi quattro anni per la conclusione dei processi deliberativi delle microzone catastali da parte dei Comuni. Tempi evidentemente eccessivi per una riforma che dovrà realizzarsi entro cinque anni. La ragione dipende soprattutto dal fatto che non si ritiene logico operare come nel passato, visto che gli ambiti territoriali possono ora essere definiti anche per aggregazioni sovracomunali. Si rammenta peraltro che le zone OMI sono complessivamente oltre 30.000, quasi il doppio delle microzone catastali istituite con il D.P.R. n. 138 del 1998 (16.000 circa). 2. Quale sarà il sistema di valutazione delle categorie ordinarie? Le unità immobiliari delle categorie ordinarie, in base a quanto stabilisce la delega, sono valutate mediante funzioni statistiche che mettono in relazione i valori (e i redditi) e le variabili esplicative, quali quelle posizionali e quelle derivanti dalle caratteristiche edilizie. Come già detto, l’ambito territoriale può essere una zona OMI, una aggregazione di zone OMI interne ad un Comune, l’intero Comune o una aggregazione di più Comuni.

Il Valore (reddito) di un’unità immobiliare sarà dato da un valore (reddito) unitario di riferimento, corretto con coefficienti accrescitivi o diminutivi, moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare.

1) È opportuno sottolineare come questo sistema renda comprensibile al cittadino la determinazione della base imponibile assoggettata all’imposta, consentendogli di controllare tutti i parametri utilizzati. Quindi, il sistema risulta non solo tendenzialmente più equo, ma anche più trasparente. Sarà introdotta anche una misura della qualità delle stime per verificare il livello di equità/iniquità del sistema. Infatti, se si calcola il rapporto tra valore patrimoniale catastale e prezzo osservato di compravendita, vi è equità non se il rapporto è pari a 1, ma se tale rapporto è lo stesso per tutte le unità compravendute. La misura della dispersione di questo rapporto, per le unità per le quali si dispone del prezzo, ci indica se la base imponibile costruita ha carattere di equità o meno. A tal fine, possono essere considerati gli indicatori di performance dei modelli di mass appraisal, anche per finalità fiscali, riconosciuti nel campo dell’estimo immobiliare e richiamati nei principali standard di riferimento. Sulla base di tali standard di riferimento, si analizza, su un campione di unità immobiliari, la distribuzione dei rapporti tra valori stimati (Ai) con la funzione di regressione e i corrispondenti prezzi (o canoni) osservati (Si). Tale analisi è eseguita attraverso la verifica dei valori assunti dai seguenti indicatori di variabilità e iniquità (questi indicatori possono essere utilizzati a livello aggregato o al fine di testare anche le singole funzioni statistiche):  il coefficiente di variazione COV, che misura statisticamente la dispersione dei rapporti Ai/Si intorno alla media;  il coefficiente di dispersione COD, che misura statisticamente la dispersione dei rapporti Ai/Si intorno alla mediana;  il differenziale di prezzo PRD (price – related differential), fornisce una misura del livello di progressività/regressività delle stime. Tale verifica è finalizzata ad escludere la presenza di errori sistematici di sovrastima o sottostima rispetto ai valori di mercato. In particolare, tale l’indicatore intende verificare se valori bassi sono stimati in percentuali maggiori, fenomeno di regressività, o se valori alti sono sottostimati, fenomeno di progressività. Il valore di riferimento per il COD negli standard internazionali per le abitazioni è compreso tra 5 e 20. In Italia però è opportuno assumere un valore più alto, vista la maggiore eterogeneità del patrimonio italiano. Da un esercizio che ha riguardato 200.000 abitazioni compravendute nel 2012, è risultato che, riferendosi agli attuali imponibili ai fini IMU (rendite catastali rivalutate al 5% per moltiplicatore 160), gli indicatori di dispersione sono: Indicatori equità/iniquità COD rispetto alla mediana 34,03 COV rispetto alla media 41,86 PRD 1,08 Risultati che mostrano l’esistenza di un eccesso di dispersione e quindi di iniquità del sistema vigente, come, peraltro, ampiamente noto. L’obiettivo della riforma è quello di ridurre questi indici di dispersione e di riportarli entro i livelli standard.Documento 23_01_2015 8

2) Dovendo operare su ambiti territoriali costituiti anche da aggregazioni di zone OMI, appartenenti anche a Comuni diversi, è possibile che, nell’elaborazione della funzione statistica, alcune variabili, specie quelle correlate alla singola unità immobiliare, riducano la loro significatività in termini strettamente statistici. Si è pertanto proposto di utilizzare sempre tutte le variabili minime stabilite. Laddove il coefficiente della variabile restituito dall’elaborazione della funzione statistica non risultasse congruo rispetto ai test di significatività statistica o coerente sotto il profilo tecnico estimale, si procederà ad una sua determinazione attraverso analisi di mercato specifica. Tale scelta si rende opportuna al fine di mantenere nel sistema di calcolo un equilibrio tra il rigore scientifico e la comprensibilità sociale.

3) Nella figura che segue è schematizzato il ragionamento appena svolto. Per le variabili attinenti i caratteri a livello di fabbricato si utilizzeranno sempre i coefficienti statisticamente significativi desunti dalle funzioni di regressione; mentre quando l’analisi statistica non consente, anche con riferimento alla coerenza tecnico-estimale delle relative risultanze, la definizione dei coefficienti correttivi relativi alle caratteristiche posizionali ed edilizie rilevate a livello di singola unità immobiliare, gli stessi coefficienti correttivi sono mediati da una analisi economico-estimale locale.

4) Per ciascuna categoria ordinaria è definito il set minimo delle variabili considerate rilevanti. In ogni caso, laddove necessario e ove possibile, secondo i criteri indicati nell’allegato, possono includersi ulteriori variabili indispensabili nel contesto locale. Si riporta ad esempio il set delle variabili della categoria O/1 (Abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari e promiscui): O/1 – Abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari e promiscui TIPO DENOMINAZIONE LIVELLO DI RILEVAZIONE POSIZIONALI INTORNO FABBRICATO EDILIZIE TIPOLOGIA EDILIZIA STATO DI CONSERVAZIONE PRESENZA ASCENSORE SUPERFICIE UNITÀ IMMOBILIARE LIVELLO DI PIANO AFFACCIO CARATTERI A LIVELLO DI FABBRICATO Ubicazione, tipologia edilizia, stato di conservazione, ecc. CARATTERI A LIVELLO DI SINGOLA UIU Piano, superficie, affaccio, fronte strada, ecc. Componente esplicitata SEMPRE SU BASE STATISTICA Componente esplicitata SU BASE STATISTICA o, se necessario, con analisi di mercato specifica v = v0 * K1(X1) * K2(X2) * … * Km(Xm) * Km+1(Xm+1) … * Kn(Xn)Documento 23_01_2015 9

5) Riguardo ai criteri di calcolo delle superfici che, come noto, assumeranno un ruolo essenziale nella determinazione del valore patrimoniale (reddito) catastale, si ribadiscono i criteri già indicati dal D.P.R. n. 138 del 1998 (Allegato C), tranne che per taluni coefficienti di ragguaglio dei negozi (attuale categoria C1) per i quali non si farà più distinzione tra superficie principale e retronegozio, dei posti auto coperti, dei posti auto scoperti su aree private e dei locali per rimesse di veicoli (attuale categoria C6). Si è anche stabilito di parificare i criteri di calcolo delle superfici degli uffici, studi e laboratori professionali (attuale categoria A/10 che confluirà nella nuova categoria O/8) con quelli utilizzati per le abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari e promiscui (nuova categoria O/1).

6) Con riferimento alle cantine e soffitte, pertinenze delle abitazioni, si è deciso di operare una drastica semplificazione, assumendo il loro valore (qualora censite al Catasto autonomamente) pari a quello residenziale del pertinente fabbricato moltiplicato il coefficiente di ragguaglio utilizzato nel calcolo delle superfici per i “vani accessori a servizio indiretto di quelli principali e non comunicanti con questi ultimi”. Ciò rende indifferente, sotto il profilo estimale, il censimento di tali pertinenze in Catasto in modo autonomo o unitamente all’unità principale (abitazione).

3. Quale sarà il sistema di valutazione delle categorie speciali?

Su tale argomento i profili di complessità sono molti perché esso riguarda per lo più beni che non hanno mercato o comunque hanno un mercato particolare e ristretto, spesso strettamente connesso a quello aziendale e non legato solo alla componente edilizia. Su questi beni, prevalentemente strumentali, assai inferiori di numero, ma di grande valore e complessità estimativa, deve essere necessariamente realizzata una specifica banca dati. I procedimenti estimativi indicati dalla delega fanno riferimento a tecniche estimative normalmente in uso. Le sostanziali criticità sono rappresentate, da un lato, dalla necessità di creare un sistema informativo idoneo allo sviluppo massivo dei procedimenti di stima delineati dalla delega, e dall’altro, dal numero di unità immobiliari da valutare singolarmente con stima diretta pari a circa 1,8 milioni. Sul tema delle stime dirette, si evidenziano i seguenti punti:

1) realizzazione di una banca dati delle informazioni disponibili e di un idoneo software per la redazione di perizie di stima assistite e il relativo monitoraggio delle attività;

2) approccio del costo di costruzione deprezzato, come peraltro già avviene attualmente, sarà l’approccio estimativo prevalentemente utilizzato;

3) per applicare il procedimento estimativo sopra indicato, occorre anzitutto determinare i costi tecnici di costruzione e quindi individuare le fonti dei dati da utilizzare. Queste fonti vanno ricostruite in appositi prontuari regionali. A tal fine sarà senz’altro utile la collaborazione con le categorie interessate;

4) analogamente, per la determinazione degli oneri indiretti (dagli oneri di urbanizzazione all’utile del promotore) devono essere proposte, sempre nei prontuari, dei parametri e delle indicazioni quantitative forfetarie, ma trasparenti. Infine, il deprezzamento è determinato considerando un decadimento del valore dell’immobile, esclusa l’area, costante nel tempo, sulla base della vita Documento 23_01_2015 10 utile e del valore residuo al termine della stessa di ciascuna componente immobiliare. Sono oggetto di deprezzamento esclusivamente gli immobili o porzioni degli stessi che siano stati realizzati prima dell’epoca censuaria di riferimento;

5) per le unità immobiliari speciali, sarà fondamentale la collaborazione con le associazioni interessate.

4. Quale sarà il futuro sistema informativo catastale?

E’ in corso di sviluppo il SIT – Sistema Integrato del Territorio – che permetterà, sulla base della cartografia catastale, di georiferire tutte le informazioni inerenti ciascun fabbricato e, al suo interno, l’insieme delle unità immobiliari corredate di tutte le specifiche informazioni. Su questo sistema si inseriranno tutti gli archivi e i flussi e gli atti di aggiornamento. Non esisteranno più diversi archivi non correlati, ma un unico sistema informativo integrato. Questo eliminerà alla radice l’insorgere di eventuali problemi di allineamento delle banche dati. Il decisivo passo in avanti sarà l’apertura del sistema ai Comuni. La scelta strategica, che ha implicazioni anche sul piano delle strutture “fisiche” dell’hardware utilizzato, è quella di garantire ai Comuni, prima per le finalità della riforma e poi a regime, due possibili percorsi: ― il primo che consenta ai Comuni più attrezzati ed evoluti tecnologicamente di poter far confluire, nei propri Sistemi territoriali, tutte le informazioni relative al proprio ambito di competenza per permetterne l’autonoma implementazione nei sistemi informativi interni, con l’obbligo di rilasciare il flusso di informazioni in senso inverso; tale scambio di informazioni deve avvenire secondo procedure standard nazionali; ― il secondo che offra ai Comuni meno attrezzati tecnologicamente l’accesso all’infrastruttura tecnologica realizzata dall’Agenzia e alle stesse funzionalità dei suoi Uffici provinciali, sia per poter fruire delle informazioni presenti che per inserire le informazioni raccolte, verificate e confermate dai Comuni stessi. Questa è la base informatica su cui si potrà realizzare la collaborazione essenziale tra Agenzia e Comuni. Dovranno essere fornite ai Comuni tutte le informazioni sugli immobili di cui dispone l’Agenzia, affinché essi possano confermarle, modificarle e integrarle delle variabili non disponibili presso il Catasto. Riguardo, infine, all’analisi delle funzionalità a supporto delle attività dell’Agenzia per la riforma, vi sarà un grande lavoro da svolgere per la creazione di strumenti utili per strutturare i campioni e le relative informazioni, oltre che per strutturare il sistema informativo e i suoi flussi per gli immobili speciali. Ai fini dell’elaborazione delle funzioni statistiche, si sta esaminando una collaborazione con SOSE.

5. Quale sono le principali criticità delle informazioni attualmente disponibili? In ambito catastale si rilevano in particolare due prioritarie criticità sul fronte delle informazioni attualmente disponibili. In primo luogo, la correlazione talvolta mancante tra particella censita nell’archivio censuario urbano, archivio censuario terreni e particella in cartografia. Questo lavoro di riallineamento è in corso e sarà completato per tutti i comuni tra la prima metà del 2015 e la prima metà del 2016.La seconda criticità consiste nella verifica di parte delle superfici derivanti da planimetrie presenti negli archivi catastali. Anche questo lavoro dovrebbe completarsi nel corso del 2015. Infine, è evidente che per le attività della riforma occorrono anche nuovi archivi: quello delle UIU compravendute e locate, alle quali vanno associate tutte le informazioni disponibili in Catasto (e non solo). Entrambi gli archivi sono in fase di avanzata realizzazione come anche la ricostruzione di tutte le informazioni presentate con i Docfa. Anche se non direttamente incidente sulla riforma del sistema estimativo, acquista rilevanza, al fine del risultato finale complessivo, anche l’aggiornamento degli intestatari catastali. Al riguardo è in corso uno specifico progetto (Anagrafe dei Titolari) volto proprio a realizzare questo aggiornamento.

6. Quali attività e quali attori nel processo di Riforma? Il processo di riforma è composto di diverse fasi e coinvolge una pluralità di attori. Tenuto conto delle attività preparatorie (creazione nuovi data base) e delle attività propedeutiche sopra evidenziate, si può realisticamente ipotizzare che alcuni Uffici provinciali (circa 60) possano avviare la fase attuativa (campionamento, attività per le stime dirette, ecc.) dal 1° luglio 2015. Per circa 41 uffici sarà, invece, necessario completare le attività propedeutiche e, quindi, solo quando quest’ultime saranno completate, disporranno delle risorse per avviare le altre attività. Il termine ultimo per il completamento delle attività propedeutiche è il 30 giugno 2016. Il termine ultimo delle attività per la costruzione delle funzioni statistiche è previsto per il 30 giugno 2018 (per gli Uffici che completano con ritardo le attività propedeutiche). Relativamente alle fasi di costruzione delle funzioni statistiche si riporta il successivo schema Il termine ultimo delle attività della cosiddetta Estensione (ossia della rilevazione/conferma delle caratteristiche dello stock edilizio) è prevista per il 30 novembre 2019. Per le stime dirette, si prevede il loro completamento entro il 30 giugno 2019. L’obiettivo è di aver determinato la nuova base imponibile a dicembre 2019. Un punto cruciale è la ripartizione dei compiti tra i diversi attori, in particolare tra Agenzia e Comuni. Nella tabella che segue è rappresentata l’ipotesi che segue dalle indicazioni della legge delega, con l’indicazione – per ciascuna attività prevista per la realizzazione della riforma – del corrispondente soggetto destinato a svolgerla.

ATTIVITA’ ATTORI Funzioni statistiche per le UIU ordinarie  Campionamento Agenzia Entrate / (eventualmente Comuni)  Elaborazione Agenzia Entrate / (SOSE)  Controllo Agenzia Entrate / Comuni  Validazione Commissioni Censuarie  Pubblicazione funzione statistica Agenzia Entrate  Estensione caratteristiche allo stock (rilevazione delle caratteristiche qualiquantitative degli immobili ordinari, ovvero delle variabili che debbono essere inserite nella funzione statistica pubblicata) Comuni, previa definizione Piano Operativo / (Rilevatori esterni, assunti a tempo determinato)  Determinazione valore e rendita per UIU (applicazione della funzione statistica con le caratteristiche rilevate per ogni UIU) Agenzia Entrate Stime dirette Agenzia Entrate / Professionisti esterni Notifica presso Albo Pretorio e altri canali di comunicazione Agenzia Entrate / Comuni In merito, va sottolineato che, in base al criterio espresso nella delega, di cui all’art. 2, comma 3, lett. d, che conferisce all’Agenzia il compito di garantire “l’uniformità e la qualità dei processi e il loro coordinamento e monitoraggio, nonché la coerenza dei valori e dei redditi rispetto ai dati di mercato nei rispettivi ambiti territoriali”, è opportuno attribuire all’Agenzia la responsabilità di costruire le funzioni statistiche. La scelta di far effettuare le stime dirette all’Agenzia è legata a varie motivazioni. La principale è che questa attività richiede una “sensibilità” estimativa indubbiamente in possesso di una struttura pubblica quale è l’Agenzia, visto che in essa istituzionalmente e storicamente si sono concentrate le competenze professionali in materia. Su questo punto appare complicato ipotizzare una generale disponibilità di tali competenze presso i comuni ed è altresì difficile pensare che in tempi brevissimi possa essere da loro acquisita. In ogni caso, su questa attività è ragionevole che l’Agenzia, per Documento 23_01_2015 13 colmare il gap tra risorse necessarie e risorse effettive disponibili, possa avvalersi della competenza professionale dei tecnici esterni mediante apposite convenzioni (ovviamente non a titolo gratuito). La fase di rilevazione e conferma delle informazioni sullo stock immobiliare spetta invece ai Comuni (fase di Estensione). Per questa attività è ovvio che il problema consiste sia nella disponibilità di risorse, sia nella governance che concernente migliaia di comuni. Un ruolo di riferimento potrà essere assunto da quelle realtà dove è stata nel tempo più avanzata la collaborazione tra Comuni e Agenzia sui temi catastali.

 

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