Rendite catastali: centri storici piano rialzato o superattico al catasto non c’è differenza

Rendite catastali: centri storici piano rialzato o superattico al catasto non c’è differenza

Rendite catastali: cartina di tornasole di una burocrazia poco equa

di Adriano Bonafede

(Il Ghirlandaio) Roma, 19 feb. – Il rialzo delle rendite catastali in atto in alcune aree centrali di Roma, ma anche in qualche altra città d’Italia, è la cartina di tornasole di un sistema burocratico malato, di una tecnocrazia pubblica che non riesce a essere moderna ed efficiente e al tempo stesso equa. Ricordiamo gli antefatti: una legge di qualche anno fa, ad opera di un governo Berlusconi, consente ai Comuni di chiedere all’Agenzia delle Entrate (che ha incorporato l’Agenzia del Territorio) una revisione degli estimi degli immobili di determinate aree nei casi in cui il rapporto fra il valore medio di mercato di queste stesse zone e quello medio catastale sia maggiore o minore almeno del 35% rispetto all’analogo rapporto riferito all’insieme delle microzone comunali. In sostanza, senza troppi giri di parole, quando in una certa area i valori catastali sono troppo bassi rispetto agli effettivi prezzi, i Comuni possono far scattare questa revisione.

Nelle aree centrali di Roma, era la lamentela, questi valori sono stati attribuiti dal fisco fra gli anni Trenta e Quaranta e fotografavano una situazione molto differente dall’attuale. Nel frattempo le zone centrali si sono fatte belle e ricercate, laddove mancava il riscaldamento o l’ascensore sono stati introdotti, e dunque sarebbe giusto che i proprietari pagassero in proporzione al valore dei loro immobili così come fanno gli abitanti delle periferie e semiperiferie.

Fin qui nulla quaestio. Se i fatti sono questi, la revisione degli estimi appare un’operazione di equità. Manca soltanto di passare dalla teoria ai fatti. Ed è proprio qui, come in molti altri casi, che la macchina pubblica si dimostra inadeguata. La decisione politica di procedere alla revisione dovrebbe incontrare una tecnocrazia in grado di portare avanti questa istanza trasformandola in un fatto eminentemente tecnico. Ma la tecnocrazia, in questo paese, o non c’è o è lontana anni luce dalla padronanza dei mezzi tecnici. Così si va avanti a tentoni.

Come con la storia infinita del calcolo dell’Imu e delle imposte sugli immobili, un tormentone che è andato avanti per mesi con insoddisfazione di tutti (e che probabilmente ha contribuito non poco alla perdita di credibilità del governo Letta), anche in questo caso siamo di fronte a qualcosa che non torna. Sembra infatti che nell’attribuzione delle nuove rendite, l’Agenzia delle Entrate non abbia usato strumenti particolarmente sofisticati per distinguere le varie situazioni di fatto, ma abbia fatto di tutta l’erba un fascio. Ad esempio, nella maggior parte dei casi a ogni edificio è stata attribuita una stessa rendita, dal sottoscala all’attico. Né sembra sia stata fatta alcuna particolare indagine sulle differenze che possono esistere (e nei centri storici possono essere enormi) tra un palazzo e l’altro.

Ma torniamo all’omologazione delle rendite nello stesso edificio. Chiunque abbia comperato in via sua una casa sa che non è affatto la stessa cosa acquistare un seminterrato o un ultimo piano. Altri fattori come l’esposizione e la vista cambiano molto i prezzi. In un’area centrale di Roma, un attico con vista e con una bella esposizione (sud, come sanno i più avveduti) può essere venduto a multipli rispetto al seminterrato nello stesso edificio. Lo sanno tutti ma non lo sa il fisco.

La conclusione, in questo caso, è semplice: saranno soprattutto i proprietari dei piani bassi e bui a presentare ricorso chiedendo una riduzione dei valori. Al contrario, i proprietari degli appartamenti più belli penseranno di essere stati graziati e accetteranno di buon grado i nuovi estimi.

Risultato: quella che doveva diventare un’operazione di equità è diventata un’operazione che crea nuove sperequazioni. Tanto più sentite laddove invece la vecchia rendita catastale, invece, prevedeva distinzioni di piano e di fruibilità. Ancora una volta la cosa straordinaria è che il fisco non riesce a colpire la vera o la maggiore ricchezza, accontentandosi di un valore che assomiglia al classico campo di notte dove tutte le vacche sono bigie. I ricchi festeggiano, i meno ricchi si arrabbiamo. Ecco il risultato di quella che doveva essere un’operazione eminentemente tecnica. La verità è che l’Agenzia delle Entrate non ha neppure dei software approssimativi che distinguano un seminterrato da un attico.

En passant, potremmo rilevare che la tecnocrazia sarebbe dovuta entrare anche nel merito della norma approvata anni fa dal parlamento che prevede la possibilità per i Comuni di chiedere la revisione per alcune aree. È stato fissato il 35 per cento di scostamento dai parametri che abbiamo visto sopra. Scusate, e perché le aree dove lo scostamento è solo del 30 o del 25 o anche soltanto del 5 non saranno toccate? Perché, invece di procedere per aree (e solo di alcune), non si fa una revisione generale di tutti gli estimi? Revisione di cui si parla da almeno 30 anni?

Come si vede, l’incapacità tecnica diventa un fatto economico, per i riflessi sulla vita delle persone, e politico, perché se a sperequazione si aggiunge sperequazione, benché di stampo diverso da prima, alla fine i cittadini perdono ogni speranza di giustizia ed equità. Il fisco colpisce a caso, quindi, ma salva sempre – guarda caso – chi ha davvero di più.