Affitto-riscatto | Rent to Buy

Affitto-riscatto | Rent to Buy

Affitto-riscatto | Rent to Buy

Brevi spiegazioni sulle formule di affitto-riscatto, Rent to Buy e acquisto programmato. (riscaffitto.it)

Abbiamo “normalizzato” le varie forme contrattualistiche di Affitto-Riscatto, comprendenti anche il Rent to Buy e le forme di agevolazione e facilitazione per l’acquisto denominate contratti a godimento anticipato.

Le  7  formule,  divise in 2 gruppi, spiegate in breve:


1.      Locazione finalizzata alla vendita  con tre formule

2.     Acquisto Programmato  (solo vendita senza affitto) con quattro formule

3 soluzioni:  ”opzione”,  ”Rent to Buy” e “affitto riscatto”.

Tutte le formule presentano possibili personalizzazioni nell’ammontare delle erogazioni e nelle modalità e tempi di rilascio, adattabili facilmente alle singole necessità.

1. Il contratto di locazione con opzione di acquisto

La locazione con opzione di acquisto è composta di due distinti contratti, un contratto (tipico) di locazione, affiancato da un contratto (tipico) di opzione di acquisto, aventi entrambi vita propria e distinta.

  • Il contratto di locazione sarà soggetto alla disciplina delle locazioni L. 392/78 L. 431/98 ed alle norme fiscali che regolano la locazione. La locazione cesserà allo scadere naturale del contratto di locazione ovvero per recesso anticipato (art. 4, l. 392/1978) del conduttore, ovvero alternativamente per “confusione” nel momento in cui il conduttore avrà acquistato l’immobile diventando al tempo stesso inquilino e locatore.
  • Il contratto di opzione è il contratto in virtù del quale una parte (il Proprietario) assume l’obbligo di rimanere vincolata per un determinato periodo di tempo ad una proposta (del Conduttore), rivolta appunto alla conclusione di un contratto di compravendita, durante il quale l’altra parte (il Conduttore) conserva la facoltà di accettare o meno.      Attenzione non si deve confondere con la facoltà di recesso data a volte a chi si è obbligato ad acquistare, sia pure con facoltà di recesso. Il Conduttore nel contratto di opzione non si è mai obbligato ed ha solamente il diritto di accettare o meno l’obbligazione altrui. Il contratto di opzione non è trascrivibile in Conservatoria, ma per contro la mancanza di questa garanzia non è  significativa in quanto in tale contratto non devono essere previste caparre o altre forme di versamenti che non siano quelli dei canoni.

Il particolare meccanismo contrattuale dell’opzione ha una sua specifica disciplina normativa, contenuta nell’art. 1331 c.c.

La convenienza di stipulare un contratto di locazione ed un contestuale contratto di opzione di acquisto è …..

2.  “Rent to Buy“ Il contratto di locazione finalizzato al contratto di acquisto.

Il Rent to Buy è una formula di origine anglo-sassone che prevede la sottoscrizione di un contratto di locazione finalizzato al successivo acquisto regolato con la sottoscrizione contestuale di un contratto preliminare.

Lo schema è regolato dai due distinti contratti tipici, collegati però fra loro da una serie di clausole che li rendono in qualche misura atipici, con l’obbiettivo principale di far rientrare il compratore in un determinato tempo nei parametri richiesti dalle banche per effettuare l’acquisto con mutuo, nel comune interesse di perfezionare la vendita.  E’ possibile tuttavia riunire in un unico contratto misto ed atipico le due obbligazioni.   Entrambe le forme, due contratti o un solo contratto, possono essere trascritte in Conservatoria a garanzia del Compratore/conduttore e dei versamenti.

E’ molto adatto alla compravendita di immobili di nuova costruzione direttamente dal Costruttore (anche con intervento di un’agenzia), e può essere convenientemente “sponsorizzato” da una Banca, particolarmente quella che ha erogato il mutuo edilizio al Costruttore.

E’ quasi sempre sufficiente una piccola caparra (5-10%) , ma  occorrono erogazioni mensili in una certa misura più elevate del solo affitto, (20-60% in più) le quali somme vengono in tutto o in parte dedotte poi dal prezzo, salvo il recesso del Conduttore/acquirente dall’acquisto o l’inadempienza nel pagamento dei canoni mensili.

3. “Affitto Riscatto“

Contratto di locazione con patto di futura vendita.

Con il “contratto di locazione e patto di futura vendita”  locatore e conduttore stabiliscono che, entro il termine, stabilito contrattualmente, della locazione, l’immobile in oggetto venga trasferito al conduttore. Questa formula rappresenta il “vero” affitto riscatto.

Il prezzo prefissato della vendita potrà essere pagato dalla caparra, dagli acconti intermedi e dai canoni corrisposti o da una parte di essi, restando l’eventuale saldo a carico del Compratore/conduttore al momento dell’atto, anche con il concorso di mutuo.

Si tratta di un unico contratto “misto ed atipico” contenente sia il contratto di locazione che quello di futura compravendita, la quale “prevale” giuridicamente sulla locazione con l’effetto che essa non è soggetta alla disciplina delle locazioni e pertanto è di durata e modalità libera.

Tale aspetto lo rende preferibile per i rapporti tra privati, dove il venditore/locatore, disponibile ad agevolare la vendita agevolando il compratore, teme di dover ricadere nelle maglie delle leggi speciali e dove il compratore/conduttore intende godere da subito liberamente dell’immobile impegnandosi all’acquisto con mezzi propri, con un futuro mutuo e con smobilizzo di altri beni ma il quale non intenda affrontare in tempi troppo stretti le diverse operazioni necessarie.

È consigliabile con una caparra che sia pari ad almeno il 10-20% , e con erogazioni mensili, in parte per la locazione ed in parte come acconto, che siano in buona misura più elevate del solo affitto, le quali somme verranno in tutto o in parte dedotte poi dal prezzo, salvo l’eventuale recesso del Conduttore/acquirente dall’acquisto o l’inadempienza nel pagamento dei canoni mensili.

In tale tipologia di contratto infatti, può anche essere prevista, se il venditore lo consente, una facoltà per l’acquirente di recedere dall’acquisto a predeterminate condizioni, come anche di cedere a terzi il contratto.


SlowBuy, 4 soluzioni di acquisto programmato

  1. SlowBuy “Acquisto Sicuro”: l’acquisto con facoltà di recesso
  2. SlowBuy “Comode Rate”: la vendita con pagamento dilazionato e riserva di proprietà.
  3. SlowBuy “Inversus”: il preliminare ad effetti anticipati
  4. SlowBuy “Impresa Tempo”: l’acquisto di usufrutto a tempo, con facoltà di riscatto

Le formule presentano possibili personalizzazioni nell’ammontare e modalità delle erogazioni, nelle modalità e tempi di rilascio e sono adattabili facilmente alle singole necessità.

1. SlowBuy “Acquisto Sicuro“

Promessa di acquisto con facoltà di recesso per il compratore (acquisto programmato).

È una formula di sola vendita “slowBuy” e non contiene il concetto di affitto pur consentendo di pervenire gradualmente al trasferimento definitivo.  E’, in pratica, un preliminare “agevolato o facilitato” con tempi lunghi per il rogito e con previsione di versamento di successive caparre o acconti integrativi della caparra/acconto iniziale.

È un contratto preliminare di compravendita immobiliare “tipico”, che contiene una reciproca promessa di pervenire alla compravendita definitiva di un immobile in un dato tempo (ad esempio due-tre anni), con una immissione nel possesso immediata ma condizionata al regolare pagamento dei versamenti integrativi e del futuro adempimento definitivo.

Vengono stabilite tutte le condizioni e modalità dell’acquisto e fissato il prezzo, che potrà avere una riduzione proporzionale nel caso di abbreviamento dei termini oppure al contrario potrà avere una indicizzazione in aumento a partire ad esempio dal 6° mese ….

2. SlowBuy “Comode Rate“

La vendita dilazionata o rateale (cd con riservato dominio o con riserva di proprietà)

La vendita con patto di riservato dominio, ai sensi dell’art. 1523 del codice civile, regola la vendita di una cosa mobile, ovvero l’acquisizione del diritto di proprietà condizionato al pagamento dell’intero prezzo pattuito precedentemente tra le parti.

La particolarità di questa tipologia di contratto sta proprio nella possibilità di acquistare un bene, con un regolare atto di trasferimento definitivo, mediante pagamento a rate e con la possibilità di godere di esso da subito, assumendosi i rischi relativi ad eventuale danneggiamento o perimento del bene stesso, ottenendone però la proprietà effettiva solo con il pagamento dell’ultima rata e quindi con l’esatta corresponsione del prezzo stabilito (art. 1465 c.c.).

Tale forma di contratto (cosiddetta con patto di riservato dominio o riserva di proprietà) è applicabile in realtà solamente a tutte le cose mobili, registrate e non.

Per estensione però tale modalità riguarda anche gli immobili, attuandosi però nella pratica in un modo differente, ovvero sia con la apposizione in atto dellacondizione sospensiva di validità del medesimo atto subordinatamente all’avveramento del pagamento del saldo nel termine stabilito, comprendendovi anche, se del caso, il regolare pagamento delle eventuali rate, sia al contrario apponendo all’atto la clausola risolutiva espressa per il caso inverso di mancato pagamento del saldo prezzo e/0 delle eventuali rate.

In un caso l’atto prende la sua efficacia con il saldo prezzo, nell’altro la perde con il mancato pagamento.

Gli effetti di entrambe le forme sono all’atto pratico i medesimi: in caso di pagamento regolare la condizione sospensiva si avvera e pertanto l’atto di trasferimento prende pienamente efficacia con tutti gli effetti, anche fiscali, “ex tunc”, cioè a far data dal momento dell’atto, mentre nel caso di mancato pagamento si avrà come mai fatto; per il caso di apposizione della clausola risolutiva l’atto è comunque pienamente valido da subito (“ex nunc”) ma si risolve nel caso di mancato pagamento.

3. SlowBuy ““

Preliminare ad effetti anticipati

Con il preliminare ad effetti anticipati le parti convengono, sin dalla sottoscrizione del contratto preliminare, in genere di tipo trascritto, la costituzione di alcuni effetti che competerebbero in realtà al contratto definitivo: già dal preliminare sorgono obbligazioni per il pagamento del prezzo e per la consegna della cosa.

Al promissario acquirente viene riconosciuto un diritto personale di godimento sulla cosa anticipatamente data in consegna.

4. SlowBuy “Impresa Tempo“

Acquisto usufrutto a tempo con opzione o patto di acquisto della proprietà.

L’acquisto dell’usufrutto a tempo con facoltà di acquisto entro un determinato termine della proprietà produce una doppia tipologia di contratto.

È infatti possibile anche il solo acquisto a termine dell’usufrutto, senza ulteriori patti e pertanto se all’acquisto si aggiunge una appendice quale quella dell’opzione o del patto di futuro acquisto della proprietà si avrà un contratto misto.

La prima fattispecie contrattuale è quella di compravendita di un diritto reale e cioè dell’usufrutto a tempo o termine, mentre la seconda altro non è se non un contratto di opzione per l’acquisto della intera proprietà ovvero una vera e propria promessa di acquisto avente effetti obbligatori.

Una tale modalità contrattuale, unione di due contratti tipici misti ed indipendenti l’uno dall’altro, può essere utile e conveniente in alcuni casi.

 

Quando non si deve usare Riscaffitto e SlowBuy

Non si deve usare affitto | riscatto e SlowBuy per alienare un immobile quando il venditore ha la necessità impellente di vendere, quando la vendita è finalizzata ad un nuovo acquisto già rigidamente scadenziato oppure quando si ha una situazione patrimoniale e reddituale negativa o anche semplicemente troppo “esposta”, quando l’immobile è occupato.

Non si deve usare affitto | riscatto o SlowBuy per comprare quando non vi sono fondamentali economici, sociali e morali buoni, mancano propensione al risparmio, motivazioni serie all’acquisto, redditualità certe ed alte relativamente ad un ipotetico affitto, tali quindi che consentano accantonamenti consistenti nel medio periodo.

Chi si accosta a affitto | riscatto o SlowBuy per vendere o comprare non lo fa, e non lo deve fare, perché costretto dalle difficoltà, ma per scelta ponderata ed orientata ad una vendita “tranquilla” (SlowBuy) o ad un acquisto agevolato nella tempistica e nelle modalità di pagamento, magari da concludersi dopo aver venduto un altro immobile e/o contraendo un mutuo, ed infatti un venditore costretto a vendere per necessità o per fare fronte ad altro acquisto non potrà concedere al compratore i tempi lunghi richiesti e la facoltà di recesso, così come un compratore che non abbia i requisiti finanziari e reddituali più che sufficienti per un acquisto non riuscirà ad effettuare i necessari accantonamenti.

affitto | riscatto e SlowBuy sono una soluzione provvisoria per la crisi?

No, affitto | riscatto e SlowBuy sono destinati a durare nel tempo anche in congiunture dove la richiesta supera l’offerta.

Il Metodo affitto | riscatto non è una soluzione alle difficoltà economiche e non è una soluzione alla crisi per risolvere i problemi finanziari degli interessati, ma consente di porre in atto concretamente un programma di contestuale vicendevole disinvestimento e investimento con un vantaggioso sistema “affitto | riscatto” o ” SlowBuy“.

Infatti, se tra qualche anno, come ci auguriamo, il numero delle compravendite sarà nuovamente aumentato e di conseguenza i valori cresceranno, essi renderanno di nuovo via via sempre più difficile l’accesso alla proprietà, se non con metodi “slow buy“.

Il Metodo affitto | riscatto permetterà fra qualche anno di smorzare e sfasare le punte delle onde crescenti create dai normali andamenti ciclici del mercato, così come un sano indebitamento con finanziamenti rateali agisce da stimolo ai consumi.

A chi conviene affitto | riscatto – SlowBuy?

Riscaffitto conviene sia a chi vuol vendere “dando una mano” al compratore dilazionando in vari modi tempi e pagamenti, sia a chi vorrebbe e potrebbe comprare facendo ricorso in parte a mezzi propri, in parte al mutuo ed in parte allo smobilizzo di altri beni ma oggi non intende affrontare in tempi troppo stretti le diverse operazioni necessarie.

I soggetti maggiormente interessati alle varie forme di “Affitto riscatto” o di “Rent to Buy” o meglio alle forme standardizzate e codificate dal Metodo affitto | riscatto, sono:

  1. Privati proprietari, aventi un solido piccolo patrimonio immobiliare, privi di necessità di liquidi ma che intendano vendere uno o più immobili per “alleggerire” o diversificare l’investimento o anche solo per evitare di dover affrontare manutenzioni straordinarie finalizzate ad una messa a reddito, per alleggerir la posizione fiscale e che non intendano “svendere”.
  2. Imprese di costruzione aventi fondamentali finanziari ed economici in regola, ma che si vogliano liberare di uno stock di invenduto, programmandone il ritorno finanziario in funzione di un soddisfacente ritorno economico, anche in concorso con le Banche ovvero con Enti pubblici e Comuni, ed anche nell’ambito del “Social Housing”.
  3. Privati compratori aventi i fondamentali ed i requisiti creditizi in regola, con redditi buoni e alte prospettive di sviluppo reddituale e sociale, ma che non dispongano di sufficienti capitali liquidi o non intendano svincolare somme da destinare alla componente di intervento diretto oggi richiesta dalle Banche.
  4. Privati con buoni redditi e possibilità di accesso al credito, ma che intendano procedere ad un acquisto senza dover vendere la propria casa, da destinare invece alla locazione.

In modo trasversale si scopre quindi che gli interessati, siano essi potenziali venditori che possibili acquirenti, a livelli più o meno alti, devono essere economicamente solidi e presentare le necessarie garanzie.

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